Miras mallarında ortaklığın giderilmesi, uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran konuların başında gelir. Anne veya babadan kalan ev, arsa, tarla ya da iş yeri üzerinde birden fazla mirasçının hak sahibi olması, mirasçılar anlaşamadığında yıllar süren bir yargılama sürecine dönüşebilir. Kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun, bu alanda uzun süredir beklenen bir değişikliği hayata geçirdi: artık miras yoluyla edinilen taşınmazlarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde birinci açık artırmaya yalnızca mirasçılar katılabiliyor.
Bu yazıda, ortaklığın giderilmesi davasının temel çerçevesi, 12. Yargı Paketi ile getirilen yeniliklerin kapsamı, yeni kuralların hangi dosyalarda uygulanacağı ve değişmeyen hususlar ele alınmaktadır.
Ortaklığın giderilmesi davası — eski adıyla izale-i şuyu davası — paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerindeki ortaklığa son vererek ferdi mülkiyete geçişi sağlayan bir davadır. Dava sonunda mal ya aynen bölünerek paylaştırılır ya da satılarak bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Miras bırakanın ölümüyle birlikte mirasçılar, terekedeki mallar üzerinde kendiliğinden elbirliğiyle malik olurlar. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli oranda bağımsız payları bulunmaz; mallar üzerinde yapılacak her işlem için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Bu durum, tek bir mirasçının bile karşı çıkması hâlinde malın satılmasını, kiralanmasını veya değerlendirilmesini fiilen imkânsız hâle getirir.
Mirasçılar, Türk Medeni Kanunu uyarınca elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir. Böylece her mirasçının tapuda belirli bir hissesi görünür hâle gelir. Ancak paylı mülkiyete geçilmiş olması tek başına uyuşmazlığı çözmez; paydaşlar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamazsa yine ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Mülkiyetin türü, davanın açılabilmesini değil, yargılamada uygulanacak hükümleri etkiler.
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini değerlendirir. Bölünme mümkünse ve parçaların değerleri arasında fark varsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Aynen bölünme taşınmazda önemli bir değer kaybına yol açacaksa, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Uygulamada davaların büyük çoğunluğu satışla sonuçlanmaktadır.
31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde satış usulüne ilişkin köklü değişiklikler yaptı. Bu değişiklikler, ortaklığın giderilmesi kararı verildikten sonraki satış aşamasını doğrudan ilgilendiriyor.
Yeni düzenlemeye göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Bu kuralın uygulanabilmesi için iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Mirasçılardan biri payını dışarıdan bir kişiye satmışsa ya da taşınmazda miras dışı bir yolla malik olmuş bir paydaş varsa, bu özel usul uygulanmaz ve satış genel hükümlere göre yürür.
Değişiklikten önce de satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması mümkündü; ancak bunun için bütün paydaşların rıza göstermesi şarttı. Tek bir paydaşın itirazı bu yolu kapatmaya yeterliydi. Yeni düzenleme, şartları taşıyan dosyalarda mirasçılar arası artırmayı rızaya bağlı olmaktan çıkarıp kanuni bir aşama hâline getirmiştir. Düzenlemenin temel amacı, aile konutlarının ve tarım arazilerinin düşük bedellerle aile dışına çıkmasının önüne geçmektir.
Yeni metin, teklif eşiklerini de ayrıştırdı. Genel kural olarak elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde ellisini geçmesi gerekirken, mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü karşılaması aranıyor.
Bu şart, mirasçılara tanınan önceliğin karşılığıdır: taşınmazı aile içinde tutmak isteyen mirasçı, kıymet takdiri sonucu belirlenen değerin tamamını ödemek durumundadır. İkinci artırmada ise genel yüzde elli eşiği ile rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi fazlaysa o miktar ve paraya çevirme ile paylaştırma masrafları esas alınır.
Kanun metninde, mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulünün bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Yani birinci artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açık şekilde yapılır; süreç yeniden başlasa dahi mirasçılara ikinci kez böyle bir öncelik tanınmaz. Bu sınırlama, satışın süresiz biçimde geciktirilmesini önlemeyi amaçlamaktadır.
Ortaklığın giderilmesi satışlarında sık karşılaşılan bir kötüye kullanım biçimi, yüksek teklif verip ihaleyi üzerine aldıktan sonra bedeli süresinde yatırmayarak satışı bozmaktı. 12. Yargı Paketi bu konuda caydırıcı bir yaptırım getirdi.
Yeni düzenlemeye göre, en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Bu ceza satışı yapan icra dairesi veya satış memuru tarafından uygulanır ve 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.
Teminatın akıbeti de netleştirildi. Ortaklığın giderilmesinde ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat kendisine iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında dağıtılır.
Değişiklikten önceki uygulamada, açık artırmaya katılan pay sahipleri kendi payları oranında teminat yatırmaktan muaf tutuluyordu. Bu muafiyet, kötü niyetli paydaşların gerçekçi olmayan yüksek teklifler vererek ihaleyi üzerlerine alıp bedeli ödememelerini kolaylaştırıyordu.
7589 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenen hükümde teminat muafiyeti yalnızca satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı bakımından — alacağın teminatı karşıladığı miktarla sınırlı olarak — ve Hazine bakımından korunmuştur. Alacaklının bu muafiyetten yararlanabilmesi için en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurması gerekir. Pay sahiplerine tanınan muafiyet ise yeni metinde yer almamaktadır.
7589 sayılı Kanun’a eklenen geçici madde, uygulama alanını açıkça sınırlandırmıştır. İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu artırmalar bakımından eski hükümler geçerliliğini korur.
Buna göre belirleyici olan tarih, davanın açılış tarihi ya da satış kararının verildiği tarih değil, açık artırma ilanının yapıldığı tarihtir. Kanun’un ilgili maddesi yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Hâlihazırda derdest olan bir ortaklığın giderilmesi dosyasında henüz satış ilanı çıkmamışsa, yeni usul o dosyada uygulanacaktır.
Ayrıca vesayet altındaki kişilere ait taşınmazların satışına ilişkin düzenlemeler (Türk Medeni Kanunu m. 440 ve 444), bu satışların Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi’ne entegre elektronik satış portalında açık artırmayla yapılmasını öngörmekte olup, bu maddeler yayım tarihinden üç ay sonra yürürlüğe girecektir. Mirasçılar arasında kısıtlı bir kişi varsa bu hüküm ayrıca dikkate alınmalıdır.
Bunun yanında 12. Yargı Paketi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda duruşmalar arasındaki sürenin kural olarak üç ayı aşamayacağını da düzenlemiştir. Bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun süre verebilir. Bu düzenleme, uzun süren ortaklığın giderilmesi yargılamaları bakımından pratik önem taşımaktadır.
Yeni sistem, taşınmazı elinde tutmak isteyen mirasçı ile bir an önce nakde çevrilmesini isteyen mirasçı arasındaki dengeyi yeniden kurmaktadır. Taşınmazı almak isteyen mirasçının artık muhammen kıymetin tamamını hazır etmesi gerekir; bu da kıymet takdiri aşamasını her zamankinden önemli hâle getirir. Kıymet takdirine karşı süresinde şikâyet yoluna başvurulmaması, sonraki aşamalarda telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Payını devretmeyi düşünen mirasçılar için de tablo değişmiştir. Payın üçüncü bir kişiye devri, taşınmazı bu özel usulün kapsamı dışına çıkaracağından diğer mirasçıların önceliğini ortadan kaldırır. Miras payımı devredebilir miyim sorusunun cevabı bu nedenle artık yalnızca devreden mirasçıyı değil, tüm tereke ortaklarını ilgilendirmektedir. Terekenin genel işleyişi hakkında miras intikali rehberimizi ve paylaşımın aile içi boyutu için kardeşler arası miras paylaşımı yazımızı inceleyebilirsiniz.
12. Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi davası kaldırıldı mı? Hayır. Dava aynen devam etmektedir. Değişiklik, davanın kendisini değil, satış kararı verildikten sonraki açık artırma usulünü ilgilendirmektedir.
Birinci artırmaya sadece mirasçıların katılması her dosyada geçerli mi? Hayır. Bu usul yalnızca tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda uygulanır.
Mirasçılar arası birinci artırmada en az ne kadar teklif verilmelidir? Teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü karşılaması gerekir. İkinci artırmada genel yüzde elli eşiği ve rüçhanlı alacaklara ilişkin kurallar uygulanır.
Birinci artırmada satış olmazsa ne olur? İkinci artırma genel hükümlere göre herkese açık olarak yapılır ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir. Mirasçılara tanınan bu öncelik bir defaya mahsustur.
Devam eden dosyamda yeni kurallar uygulanacak mı? Değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam eder. Henüz satış ilanı yapılmamış dosyalarda yeni usul geçerlidir.
İhaleyi alıp bedeli yatırmazsam ne olur? Alınan teminat iade edilmez ve satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.
Düzenlemenin uygulamadaki karşılığı, kıymet takdiri, satış ilanının zamanlaması ve payların mülkiyet geçmişi gibi somut unsurlara bağlı olarak dosyadan dosyaya değişebilecektir. Bu nedenle her tereke ortaklığının kendi şartları içinde ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Yazar: Av. Ebrar KAPANŞAHİN – İzmir Barosu Sicil No: 17253
Yasal Uyarı: Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki danışmanlık veya mütalaa niteliği taşımamaktadır. Her hukuki uyuşmazlık kendi somut şartları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Hak kaybı yaşamamak adına sürecinizi uzman bir avukatla yürütmeniz tavsiye edilir.
Tüm Hakları Saklıdır. © 2021 Av. Ebrar Kapanşahin
