Kısa cevap: evet. Konutunu turizm amacıyla kiraya veren kişi, elde ettiği gelir üzerinden gelir vergisi ödemekle yükümlüdür. Tartışma verginin olup olmadığı değil, gelirin hangi kazanç türüne girdiğidir.
Gelir Vergisi Kanunu bakımından iki ihtimal vardır:
İki rejim arasındaki mali fark ciddidir. Bu nedenle nitelendirme, kısa süreli kiralama yapan konut sahipleri için hayati önem taşır.
Gelir gayrimenkul sermaye iradı sayıldığında beyan mekanizması şöyle işler: Yıl içinde elde edilen brüt kira hasılatından önce mesken istisnası düşülür, kalan tutar üzerinden götürü gider yöntemi veya belgelendirilmiş gerçek giderler indirilir ve bulunan safi irat gelir vergisi tarifesine tabi tutulur. Beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın mart ayında verilir. Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez; yöntem tercihi sahip olunan taşınmazların tamamı için birlikte yapılır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile belirli gelir eşiğini aşanlar ise mesken istisnasından yararlanamaz.
Konutların kısa süreli kiralanması, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile düzenlenmiştir. Kanun ve uygulama yönetmeliği 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Kanuna göre bir konutun tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle turizm amacıyla kiraya verilebilmesi için, kira sözleşmesi kurulmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm Amaçlı Kiralanan Konut İzin Belgesi alınması zorunludur. Tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar Kanun kapsamı dışındadır.
İzin belgesi başvurusunda dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:
İzin belgesi alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren dışında bir kişi tarafından yürütülecek kiralama faaliyeti ise yalnızca (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.
7464 sayılı Kanun, izin belgesi olmadan yapılan turizm amaçlı kiralamalar için kademeli idari para cezaları öngörür. Kanun metnindeki maktu tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır:
İzin belgesi alınmadan önceki aşamaya ilişkin cezalar mahallin en büyük mülki amiri tarafından, belge alındıktan sonraki yaptırımlar ise Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından uygulanır.
Uygulamadaki asıl kırılma vergi cephesinde yaşandı. Gelir İdaresi Başkanlığı, 24 Ocak 2025 tarihli ve 7877 sayılı Genel Yazısı ile izin belgesi alınarak yapılan konut kiralamalarının ticari faaliyet sayılması, elde edilen kazancın ticari kazanç hükümlerine göre gelir vergisi, KDV ve konaklama vergisine tabi tutulması ve belge tarihinden itibaren mükellefiyet tesis edilmesi gerektiği görüşünü benimsedi.
Bu genel yazıya dayanılarak çok sayıda konut sahibi adına geriye dönük ticari kazanç mükellefiyeti tesis edildi; vergi ziyaı cezalı gelir vergisi, geçici vergi, KDV ve konaklama vergisi tarhiyatları yapıldı.
Cezalı tarhiyata muhatap olan bir mükellef, tarhiyatların dayanağını oluşturan genel yazının iptali ve yürütmesinin durdurulması istemiyle dava açtı. Uyuşmazlığın gelir vergisi ile KDV boyutu Danıştay 3. Dairesinin, konaklama vergisi boyutu ise Danıştay 7. Dairesinin görev alanına girdiğinden, yürütmenin durdurulması istemi iki dairenin birlikte yapacağı toplantıda karara bağlandı. 8 Nisan 2026 tarihli müşterek kararla genel yazının ilgili kısımlarının yürütmesi durduruldu.
Kararın özündeki ölçüt şudur: Bir kiralamanın ticari nitelikte sayılabilmesi için otel, apart veya pansiyon işletmeciliği benzeri bir ticari organizasyon içinde yürütülmesi ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi ek hizmetler içermesi gerekir.
Karara göre, ticari organizasyon bulunmaksızın yalnızca daha fazla gelir elde etmek amacıyla taşınmazın günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesi, elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmez. Bu durumda konut, konaklama tesisi olarak nitelendirilemeyeceğinden konaklama vergisi de doğmaz.
8 Nisan 2026 tarihli kararı öne çıkaran unsur, bir yürütmeyi durdurma kararı olmasına rağmen gerekçesini esasa ilişkin değerlendirmeler üzerine kurmuş olmasıdır. Daireler, genel yazıda hukuka uygunluk bulunmadığı ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğabileceği sonucuna varmıştır. Bu yönüyle karar, benzer uyuşmazlıklarda referans alınabilecek bir çerçeve ortaya koymaktadır.
Maliye bu karara Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu nezdinde itiraz etmiş, itiraz 29 Haziran 2026 tarihinde reddedilmiştir. Böylece 8 Nisan 2026 tarihli müşterek kararın etkisi devam etmektedir. Esas hakkındaki karar ise henüz verilmemiş olup, yürütmenin durdurulması kararının gerekçeli yapısı nedeniyle esasta da aynı yönde bir sonuç beklenmektedir.
Kararın pratik sonuçları şu başlıklarda toplanabilir:
1. İzin belgesi tek başına ticari mükellefiyet doğurmuyor. İzin belgesi almış olmak, kişiyi otomatik olarak ticari kazanç mükellefi hâline getirmiyor. Nitelendirme, somut olayın özelliklerine — organizasyonun yapısına, süreklilik derecesine ve sunulan ek hizmetlere — göre yapılıyor.
2. Ek hizmet sunanlar için tablo değişmiyor. Düzenli temizlik, kahvaltı, transfer, resepsiyon gibi hizmetlerle desteklenen; birden çok konutta profesyonel bir organizasyonla yürütülen faaliyetler bakımından ticari kazanç değerlendirmesi geçerliliğini koruyor.
3. Konaklama vergisi ve KDV yükü ortadan kalkıyor. Ticari organizasyon bulunmayan hâllerde konut, konaklama tesisi sayılmadığından konaklama vergisi ve KDV yükümlülüğü doğmuyor.
4. Yapılmış tarhiyatlar için başvuru yolları açık. Devam eden davalarda karar ilgili mahkemeye veya istinaf dairesine bildirilebilir. Uzlaşma ya da ceza indiriminden yararlanarak ödeme yapmış olanlar bakımından ise Vergi Usul Kanunu’nun 116 ve devamı maddeleri çerçevesinde vergilendirme hatasına dayalı düzeltme ve şikâyet yolu tartışılmaktadır. Bu konuda vergi hataları ve düzeltme yolları ile vergi uyuşmazlıklarında idari çözüm yolları başlıklı yazılarımız ayrıntılı bilgi içermektedir.
5. İzin belgesi zorunluluğu devam ediyor. Danıştay’ın değerlendirmesi yalnızca vergisel nitelendirmeye ilişkindir. 7464 sayılı Kanun’dan doğan izin belgesi alma, plaket asma ve kimlik bildirme yükümlülükleri ile bunlara bağlı idari para cezaları aynen yürürlüktedir.
Kısa süreli kiralama, vergiden bağımsız başka riskler de barındırır.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları. Oy birliği alınmadan yürütülen kiralama, diğer kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında dava açmasına yol açabilir. Bina ortak alanlarının yoğun kullanımı, gürültü ve güvenlik şikâyetleri de sık görülen uyuşmazlık başlıklarıdır. Bu konuda apartman kuralları ve komşu gürültüsü yazılarımıza bakılabilir.
Kiracı tarafından yapılan kiralama. Konutu kiracı sıfatıyla kullanan kişinin taşınmazı Airbnb üzerinden kiraya vermesi, kural olarak sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebi doğurabilir. Ayrıntılar için kiracının evi başkasına kiralaması hâlinde tahliye başlıklı yazımız incelenebilir.
Kimlik bildirimi ve güvenlik mevzuatı. Konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin usulüne uygun bildirilmemesi, 1774 sayılı Kanun kapsamında yaptırım riski doğurur.
Sözleşme ve sorumluluk riskleri. Kısa süreli kiralamada misafirin verdiği zararlar, komşulara karşı doğan sorumluluk ve konut sigortası poliçesinin kapsamı çoğu zaman ihmal edilir. Standart konut poliçeleri turizm amaçlı kullanımı kapsam dışında bırakabilir; bu nedenle sözleşme metninin ve poliçe koşullarının önceden gözden geçirilmesi önem taşır. Yabancı uyruklu misafirlerle yapılan kiralamalarda ise sözleşmenin dili, kimlik ve adres bildirimi gibi ek noktalar gündeme gelir; yabancı uyruklu kiracılarla kira sözleşmesi yazımız bu başlığı ele almaktadır.
Vergisel yaptırımlar. Beyan edilmesi gereken kira gelirinin hiç veya eksik beyan edilmesi vergi ziyaı cezasını gündeme getirir; beyan edilmeyen gelir için mesken istisnasından yararlanma hakkı da kaybedilir. Sahte belge düzenleme veya kullanma gibi fiiller ise Vergi Usul Kanunu’nun 359. maddesi kapsamında ayrıca cezai sorumluluk doğurabilir. Bu noktada vergi ziyaı cezasına itiraz ve iptal davası yazımız yol gösterici olabilir.
Hayır. Danıştay 3. ve 7. Dairelerinin 8 Nisan 2026 tarihli kararı doğrultusunda, otel veya pansiyon benzeri bir organizasyon ve ek hizmet bulunmadıkça gelir, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilir; ticari mükellefiyet kurulması gerekmez.
İzin belgesi almak tek başına ticari kazanç mükellefiyeti doğurmaz. Belge idari bir izindir; vergisel nitelendirme faaliyetin somut yapısına göre belirlenir.
Ticari organizasyon içinde yürütülmeyen kiralamalarda KDV doğmaz. Faaliyet ticari nitelik kazandığında KDV yükümlülüğü gündeme gelir.
Hayır. Tek seferde yüz günden uzun süreli kiralamalar 7464 sayılı Kanun’un kapsamı dışındadır; bu kiralamalar genel kira hükümlerine tabidir.
Kanun oy birliği aradığından, tek bir kat malikinin olumsuz oyu izin belgesi alınmasını engeller. Belge olmadan yapılan kiralama idari para cezasına konu olur.
Bu karar, esas hakkında verilmiş nihai bir hüküm değil, yürütmenin durdurulmasına ilişkindir. Ancak esasa dair gerekçe içermesi ve Maliye’nin itirazının reddedilmiş olması nedeniyle etkisi sürmekte, esas hakkındaki kararın da aynı yönde çıkması beklenmektedir.
Devam eden davalarda güncel karar mahkemeye sunulabilir. Ödeme yapılmış hâllerde vergilendirme hatasına dayalı düzeltme ve şikâyet yolu tartışılmakta olup, sonuç somut olayın koşullarına ve esas hakkındaki karara göre değişebilir.
Av. Ebrar KAPANŞAHİN İzmir Barosu — Sicil No: 17253
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı kararları değişebileceğinden, güncel duruma göre değerlendirme yapılması gerekir.
Tüm Hakları Saklıdır. © 2021 Av. Ebrar Kapanşahin
